Surroga Mutuo: Significato e Miglior Mutuo Surroga per la Prima Casa

Cosa intendiamo per Surroga Mutuo?

Avete sentito parlare tanto di “surroga del mutuo” negli ultimi anni, ma non avete ben chiaro cosa significhi o come funziona? Siete nel posto giusto. Con questa breve guida vogliamo togliervi i maggiori dubbi sull’argomento e darvi due dritte su come scegliere la banca migliore per eseguire l’operazione di surroga.

La surroga, o portabilità, del mutuo è stata introdotta nel 2007 con la legge Bersani. In buona sostanza viene data la possibilità di cambiare Banca, letteralmente trasportando il debito, facendosi accordare delle condizioni ed un tasso d’interesse migliore. Il tutto non prevede nessun esborso da parte del cliente; bensì le spese saranno interamente a carico dell’Istituto di credito.

Come funziona la surroga?

Quando avete stipulato il mutuo prima casa sicuramente vi è stato concordato un tasso d’interesse più o meno vantaggioso, a seconda del periodo in cui l’avete acceso.
La surroga, benché sia uno strumento utilizzato da diversi anni, è molto in voga nell’ultimo periodo poiché i tassi d’interesse sono scesi ai minimi storici, quindi c’è un’alta probabilità che riusciate ad ottenere un tasso ben più basso di quello che avete già; riducendo la rata che pagate, in alcuni casi anche sensibilmente.

La nuova banca vi rifinanzierà esattamente l’importo del debito residuo e si farà carico di tutte quelle che sono le spese bancarie previste per una prima richiesta di mutuo (spese perizia, istruttoria, ecc…) e le spese notarili. Decisamente un bel risparmio se lo aggiungiamo a quanto pagherete in meno al mese sulla rata.

La surroga può essere rifiutata?

Ovviamente la banca non è obbligata ad accettarvi la richiesta di surroga.
Poiché si farà carico delle vostre spese, farà una valutazione di mera convenienza commerciale e valuterà la vostra capacità patrimoniale al sostenimento della nuova rata; come una normale richiesta di mutuo insomma. Quindi il fatto che voi abbiate già in essere un mutuo con una banca non vuol dire che un’altra sia disposta a surrogarvelo. Nella maggior parte dei casi però viene comunque accettata.

Non ci sono limiti al numero di surroghe che potete effettuare sul vostro mutuo finché ci sarà una banca disposta a surrogarvelo.
Un’altro rifiuto da parte della banca potrebbe arrivarvi qualora non abbiate i pagamenti della rata in regola; assicuratevi di non avere arretrati quando la richiedete.

Che documenti mi servono per la surroga?

Di fatto la banca “nuova” si occuperà di recuperare tutta la documentazione tramite il colloquio con la banca cedente. Per velocizzare le operazioni consigliamo di portare con voi l’atto di mutuo con tutti i documenti relativi alla proprietà (visura catastale, planimetria, ecc…) e le ultime dichiarazioni dei redditi che sicuramente vi verranno richieste, in quanto la banca comunque istruirà una pratica.

Possono essere fatte delle modifiche al mio mutuo?

La surroga del mutuo può essere anche un’occasione per rivedere alcuni parametri del vostro mutuo. Ovvero, potrete modificare il regime di tasso utilizzato (cioè variabile o fisso), possono essere concesse variazioni sulla durata del debito (in aumento o diminuzione); in taluni casi la banca fornisce soluzioni nel caso aveste bisogno di un importo maggiore a titolo di liquidità.

Non potranno invece essere cambiati i richiedenti originari del mutuo (intestazione del debito), che dovranno essere esattamente gli stessi.

Che differenza c’è con una rinegoziazione del mutuo?

Solitamente prima di una surroga vi conviene valutare una rinegoziazione.

In cosa consiste?
Molto semplice: vuol dire chiedere alla vostra banca che mi modifichi, al ribasso, il tasso d’interesse adeguandolo alle nuove condizioni di mercato. Di fatto è uno sconto che la banca concede sul tasso d’interessa che attualmente pagate nel tentativo proprio di non farvi surrogare il mutuo.

Molto probabilmente con questo sistema otterrete sicuramente un risparmio, ma difficilmente sarà la migliore offerta rispetto ad una surroga. Come vantaggi avrete quello di non dover cambiare banca se siete comunque clienti affezionati.

Il consiglio è quello di presentarsi all’appuntamento per la rinegoziazione “armati”; ovvero con già in mano dei preventivi migliori di altre banche (anche quelli fatti su internet, ad esempio mutuionline, vanno bene). Anche in questo caso la rinegoziazione non è un diritto del mutuatario, ma può non essere concessa per diversi motivi. In questo caso non demoralizzatevi e battete la strada della surroga.

Che differenza c’è con la sostituzione del mutuo?

Con la sostituzione del mutuo, oltre a durata e tasso come per la surroga, potrete anche modificare l’importo. Di fatto quest’operazione fa perdere tutti i benefici derivanti dalla surroga.

Andrà stipulato un atto notarile a carico del mutuatario e tutte le spese esenti con la surroga (perizia, istruttoria, ecc…) andranno regolarmente pagate.

Viene utilizzata ad esempio se l’immobile nel corso del tempo si è rivalutato e quindi si può richiedere un prestito aggiuntivo corrispondente alla rivalutazione dell’immobile, ottenendo un finanziamento agevolato rispetto ad altre formule di finanziamento non garantite da un’ipoteca.

La formula della sostituzione è utilizzato anche in caso di necessità di modificare gli intestatari del mutuo (come già detto non possibile nella surroga).

Qual’è la migliore banca per la surroga?

Per quanto ovvio non c’è una risposta sempre valida a questa domanda. Le banche cambiano spesso le loro proposte alla clientela. Quindi non c’è una banca migliore sempre, ma c’è una banca migliore in un certo periodo. Per scovarla è molto facile. Ci sono diversi siti internet, sempre molto aggiornati che comparano le condizioni che le banche offrono sul mercato.

Di seguito vi indico i portali più conosciuti ed usati:

• www.mutuoinpdap.net
• www.inpdapmutui.it
• www.mutuo-online.com
• www.mutuoinpdap.org

Può non essere conveniente la surroga?

Il linea di massima no, è quasi sempre conveniente, a meno che non stiate già pagando un tasso molto buono; oppure nel caso il vostro mutuo sia nelle fasi finali del rimborso.

Questo perchè le ultime rate di un mutuo hanno una quota di interessi molto bassa (per la maggior parte pagata nei primi anni) quindi anche un tasso molto vantaggioso può portare in realtà benifici molto limitati.

Va anche sottolineato che per debiti troppo bassi la banca potrebbe non prendere in considerazione la pratica proprio per la scarsa convenienza.

Cosa non è compreso nella surroga?

Un punto di attenzione quando valutate la surroga va messo sulle spese accessorie. Perché è vero le spese di istruttoria e notarili della banca non le pagherete, ma possono essere comprese eventuali spese amministrative periodiche o annuali (ad esempio incasso rata o spedizione documentazione cartacea).

Inoltre tenete presente che la polizza scoppio incendio è obbligatoria per legge e non può essere finanziata dalla banca; quindi a meno che non riusciate a mantenere quella già posseduta con l’aggiornamento del vincolo dovrete stipularne una nuova a fare della banca surrogante; quindi è un costo che va considerato.

In conclusione

Sperando di avervi tolto qualche dubbio sulla surroga con questa guida, vi consigliamo, qualora non l’abbiate già fatto, se avete un mutuo prima casa stipulato già da qualche anno, di confrontare il tasso che state pagando con quello proposto nei siti internet che vi ho indicato sopra. Chissà che magari non vi convenga valutare una surroga o almeno una rinegoziazione.